Comprar una casa puede ser una experiencia emocionante y gratificante, sobre todo, representa la inversión más importante y más grande en la vida de la mayoría de las personas.
Como resultado, el proceso de compra de una casa puede ser desalentador si se realiza sin cuidado, incluso puede estar acompañado de problemas y hasta se puede correr un riesgo financiero. Esta es la razón por la cual una persona debe ser estratégica y debe contar con el conocimiento necesario para evitar que el sueño se le convierta en una pesadilla.
Hay muchos aspectos que deben ser considerados antes de comprar una casa, pero uno de los más importantes es evaluar la gran cantidad de opciones de financiamiento. Para empezar, un comprador de vivienda tiene que mirarse primero a sí mismo en la misma perspectiva que lo haría un banquero: activos cuantificables, basados en el riesgo que debe proporcionar un rendimiento máximo. Para los clientes de banca más lucrativos el riesgo es bajo y el retorno es alto, de esta manera, hay una gran cantidad de ofertas de financiación que permiten que el cliente elija la opción más competitiva. Las ofertas más competitivas serán una combinación de bajas tasas de interés y costos de cierre reducidos o con descuentos significativos.
Un ejemplo de lo que puede ser un solicitante de préstamo hipotecario ideal es aquel que tiene un puntaje de crédito FICO de más de 720, un pago inicial de un 20% o más, una relación deuda-ingreso de menos de 36% (menos del 36% de los ingresos brutos para pagar una hipoteca y la deuda recurrente) el ahorro y colaterales significativos. A los banqueros también les gusta hacer tanto dinero como sea posible sobre el financiamiento y los costos de cierre para maximizar su retorno. Por esta razón, ellos prefieren aspirantes de bajo riesgo con un 50-80% de las hipotecas préstamo-valor, es decir, aquellos que hacen un gran pago de cuota inicial de $145.000,00 dólares en una casa de $200.000,00 dólares, así el préstamo sería equivalente a menos de $60.000,00 dólares.
Por otra parte, están los solicitantes de préstamos hipotecarios con menos posibilidades, son aquellos que hacen pequeños pagos iniciales con una relación de deuda alta, a este tipo de solicitantes se les dificulta encontrar bancos dispuestos a prestarles dinero, los que no logran encontrar prestamistas dispuestos tendrán que pagar una tasa de interés superior debido a que existe un mayor riesgo. Por lo tanto, los compradores deben asegurarse de que su perfil financiero es adecuado y aceptable antes de buscar una financiación.
Desde la perspectiva del solicitante de hipoteca, no sólo es importante contar con una baja tasa de interés y con costos de cierre reducidos, también debe ser importante contar con liquidez disponible para otras compras y para finalmente ser capaz de pagar la hipoteca. Uno de los factores que afectan esta decisión es determinar si es más beneficioso tener una hipoteca a 15 años o a 30 años.
El solicitante deberá tener en cuenta que la hipoteca de 15 años le implicará hacer pagos mensuales más altos, pero las tasas de interés serán más bajas durante todo el período de vida del préstamo. Vamos a hacer un ejemplo sencillo usando la calculadora de comparación de hipotecas :
Monto de la hipoteca: $100,000.00 dólares
Tasa de impuesto marginal: 25%
Tasa de interés para 15 años: 4%
Las tasas de interés para 30 años: 4,5%
La calculadora muestra una diferencia de $233.00 dólares con un pago mensual de $739.69 dólares en el caso de una hipoteca a 15 años y $506.69 dólares para la hipoteca a 30 años. Al hacer clic en «Ver informe» en la página de comparación de hipotecas es evidente una diferencia significativa en los pagos totales de interés sobre la vida de la hipoteca de $33,144.00 dólares para la hipoteca de 15 años en comparación con $82,405.00 dólares para la hipoteca de 30 años. Por lo tanto, tiene sentido para los compradores de vivienda que tienen los medios financieros para hacer los pagos hipotecarios más caros deberían optar por la hipoteca de 15 años y ahorrar $49,261.00 en intereses totales.
Otra estrategia que un comprador de vivienda puede considerar es la elección de la hipoteca a 30 años haciendo pagos adicionales cuando tenga el dinero disponible. De esta forma, un comprador de vivienda no está vinculado a un alto pago mensual por la hipoteca a 15 años, que podría llegar a ser una buena elección, ya que nadie sabe a ciencia cierta la estabilidad de los ingresos personales durante un largo lapso de tiempo. Por lo tanto, vamos a hacer otro cálculo con la siguiente calculadora de pago de la hipoteca usando las siguientes opciones:
Mono de la hipoteca: $100.000.00 dólares
Plazo de la hipoteca: 30 años de 360 meses
Tipo de interés: 4,5%
Pagos mensuales extra $233.00 dólares
Tenga en cuenta que al hacer los pagos mensuales adicionales equivalentes a la diferencia en nuestro primer escenario, la vida útil del préstamo es de sólo nueve meses, más que una hipoteca de 15 años. Además, el interés total a pagar será $39,754.00 dólares o $6,610.00 dólares más costoso que la hipoteca de 15 años. Por lo tanto, para algunos compradores de vivienda no estar sujeto a un pago mensual más alto con una hipoteca de 30 años puede ser más deseable ya que los pagos principales pueden llegar a ser equivalentes a la hipoteca de 15 años, aunque con disminución de riesgos financieros y la obligación.
